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春节前后中国最热的话题莫过于海南岛的“国际旅游岛战略”获批引发的投资热潮。就像每一次热潮涌起的时候一样，人们一边心有余悸地回忆起上一次泡沫破灭的情景，一边信誓旦旦地声称这一次会和以前不一样。

 我从海口到三亚的东线海岸有代表性的楼盘进行一番查看和分析各类炒房团，同时我也策划某某湾楼盘一把，5天内从1.2万涨2.5万,全部房子销售一空,验证下我的方法论:读懂宏观,把握中观,变现微观.
一路上很多人在问，你怎么看待海南岛的繁荣和兴旺？这次来听了很多故事，也想起不少以前的故事，从这些故事中可以看出一些有意思的东西来。
亿万财富涌海南
听到最多的故事是凤凰岛的火爆。这个浙江财团开发的如同迪拜帆船酒店一样的地标式建筑开盘之后卖到七万，被抢购一空，到现在连看楼都不让看。五年前，这里周围的房子三千，现在三万，而凤凰岛则一夜之间把周边的房价拉上一个新的档次，直追迪拜。人们普遍的买涨不买跌的心理使得不少原来在内省和迪拜投资的浙江人转战三亚。翻开报纸，朋友所谈，不是温州人转手赚千万，就是某浙江女连刷六张卡花两三亿才买十套房子之类的新闻。毫无疑问，热钱来了。

  热钱席卷三亚一个更直接的表现就是订不到酒店。一个月前来的时候还没到这个程度，这次来亚龙湾已经定不到房。后来因为一个朋友的关系住到三亚湾，他到三亚来既想投资项目，也想买房子，看中了这个酒店的总统套。这个套房确实建得不错，在整个建筑的顶端，俯瞰三亚湾。三层建筑，差不多一千余平米，结果一问要卖六个亿。这个朋友也是几十亿身家，早些年就在比华利山庄有房产，他都吓到了。他跟这个老板说兄弟啊，你这房子算下来要六十万一平米了。卖家开玩笑说，看在咱们是老乡的份上，就卖你五个亿吧，那也还是相当于五十万一米呢。据说这个项目多卖了三十亿。原来涨个一千、两千觉得不得了，现在涨个一两万都不算什么，有的是买家。

  在海南这个热潮面前，这位几十亿身价的老兄都觉得自己是穷人了。所有早来的人都赚到了，吸引所有还没有在这里占到一席之地的人更恨不得携全部资产杀入海南。几乎动用了所有能够想的到的关系，编所有可能的故事。如果说地产行业吸引了全中国所有搞实业的都来从事地产开发，那么三亚则吸引了全中国的地产开发商。道理很简单，做一个地产项目获得的利润相当于做别的行业若干个项目，而在三亚的一个项目又相当于内地的若干个项目。他们甚至相信，在三亚有什么样的项目，有多大的项目将会改变一个地产企业在整个行业的地位。

  今天来到海南的这些投资客，多则上百亿，少则数十亿，几个亿的就更多。从十万光着屁股的人到亿万热钱。今天有购买力，也有产品，无非产品还不够好。所以这次不会像上次那样，所以他们有坚定的信心，说没有泡沫，中国只有一个海南，只有一个三亚。我觉得这个说法也不无道理。

消费与埋单奇观

  但是泡沫同样又是明显的。有一个五星级酒店的老板，不断地接到电话，都是找他订房的。他说这些天的房价都成倍涨，春节的价格涨到几万一晚上还是供不应求，而且都是不砍价，只要有房就好。他都觉得太邪门了，有三万一晚上，为什么不去普吉岛，不去塞班岛呢。那边是十分之一的价格，享受比这边更好的服务，但为什么还有那么多人打破头往海南挤？连酒店的老板都觉得价格太离谱了。这个原因在哪里？

  上面说的那个宣称比原来估计的多赚了几十亿的老板，他的酒店是产权式酒店，从原来的两万一米到现在的五六万一米，不过短短几个月的时间。据说在这家拥有上千家客房的酒店中，有两百余间的业主是部级干部。这还并不是三亚最好的酒店。很多老板说，实际上每年到这个时候有个很有意思的现象，就是埋单的不消费，消费的不埋单。

  因为对于消费者来说，他是遵守市场规律的，同样的价格在国外可以享受更好的服务，他当然往外跑。但是有一批人，市场规律对他们不起作用。用冯小刚的语言说是“不选最好，就选最贵”。
因为规定官员不能随便出国，但是官已经当到这个程度，不享受高端的生活怎么行？最好的地方是三亚，最好的时候就是春节。所以最集中的时间段，最集中的地点，这样一些不考虑价格因素的人群，最终形成这样一种哄抬物价式的疯长。这是中国特色的奇观。他们在前面享受热带度假生活，许多“会做”的老板在后面埋单，少则在这里过春节，多则在这边买上几套房产，只要官员高兴，他们的投资也就值得。因为住一星期不过十余万，买套房子也不过几千万，而官员们只要一点头，几个亿的生意就给他们了，这笔账他们当然会算。

  这种所谓“消费的不埋单，埋单的不消费”造成三亚的房价远远超过了实际价值，超过了三亚的发展水平和服务环境所应该得到的价格。

  这是第一波行情，就像前面开路的铁甲兵团一样，有这样一批消费的支撑，从五星级酒店的房费到产权式酒店的房价才一路飙升。后面才有浙江人的第二波跟进，有他们的炒作的空间，第三波散户投资者快速接盘,于是海南的神话愈演愈烈。全中国各种资金各种商人齐聚这里，从五指山到大海边，几乎将要瓜分完毕。

  有人还在说“国际旅游岛”怎么国际游客这么少？问这个问题的人是根本没有看清楚支撑三亚市场的驱动力。国际游客在同等价位甚至低得多的价位就可以有许多其他选择，没有必要来凑这个热闹；而三亚有国内这个巨大的市场，哪有心思去搞什么国际旅游岛。

  最终的结果，国际旅游岛只不过是一个空泛的噱头。